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小得多。除此之外，國有商業銀行在執行宏觀調控政策時顯然會比中小銀行更多地考慮央行的調控意圖，甚至是政策意圖。

●謹慎調控政策發力過猛

找到了病因不等於能治好病，還要看藥劑的配合，藥量的適度。央行與銀監會的《通知》在金融方面同時對房地產市場上的供求雙方發力，這在房地產宏觀調控政策上還是首次。因此，我們必須對房貸新政的政策效應予以充分關注。

不可否認的是，當前房貸新政中包含著調控的科學、合理性。但是，流動性過剩、資本市場過度繁榮、通貨膨脹壓力增大也是央行和銀監會兩部門此番出臺新政的重要原因。多重背景驅使央行從信貸上下重手不言而喻。但在當前中國經濟結構中，房地產業仍是不可替代的重要產業。如果我們在房地產市場上同時對供應與需求下力過猛，極有可能損害中國經濟增長的基礎。這是因為，房市供給對於信貸政策極為敏感。從嚴的信貸政策會直接影響到開發企業在土地市場上的拿地與儲備、在房地產市場上的開發與銷售。當前，許多房地產開發企業選擇上市融資，就是出於規避信貸政策風險。但是，到目前為止，透過銀行融資仍然是房地產開發的主要手段。從嚴的信貸政策必將影響到供給。

我們在不考慮需求因素變化的前提下分析一下市場的反應：如果需求保持不變，對房地產開發信貸、土地儲備的融資限制將不可避免地影響以後的市場供應量，那麼供給減少有可能使房價趨於上升。

但是，從房貸新政對需求的影響來看，提高第二套首付比例可以有效抑制投資需求。因此，我們必須綜合考慮供求雙方的變化，這使得結果變得很複雜。房地產市場上供求雙雙下降，其結果將取決於供求雙方的變化力量均勢：如果需求下降大於供應下降，那麼，目前房市供不應求的狀況會發生逆轉，市場上有可能會出現供過於求，房價將下降；反之，房市供不應求的狀況不會改變，房價將繼續保持高位。但是，無論哪一條，房地產總量都將會下降，這意味著目前房地產業將趨於收縮，並透過傳導機制影響到中國經濟總體水平。如果考慮到中國宏觀調控政策一貫的原則，則這種危險性就會更大。

6宏觀政策（2）

購房小貼士：訂金與定金不是一回事

在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，這時購房人要注意，認購書裡的定金和訂金含義不同。定金屬擔保方式的一種，給付定金的一方不履行義務無權要求返還定金，收受定金一方不履行義務應該雙倍返還定金。而訂金對合同不起擔保作用，為預付款性款項。定金具有懲罰性，訂金沒有懲罰性，所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”（訂）。

貨幣政策VS旺盛需求

央行10年來最強的貨幣政策“組合拳”終於出臺了，它透過上調金融機構人民幣存貸款基準利率、上調存款類金融機構人民幣存款準備金率和擴大銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價的浮動幅度，來向大眾傳達政府防止經濟過熱、抑制股市過度炒作和房價虛高、保持經濟穩定及健康發展的堅強決心。

●貨幣政策一路小跑，不料卻“趕動”了房市

從2004年10月29日開始，央行自1996年八次下調貸款利率後首次加息，自此拉開了新一輪的加息序幕。2005年3月17日、2006年4月28日、2006年8月19日、2007年3月18日和2007年的5月19日，近3年的時間裡，央行連續六次加息，其中有五次直接調整了存貸款基準利率。不可否認，連續加息會對投資者的投資熱情和收益信心給予一定的警示，但由於央行採取的是小步快跑的貨幣政策，這就讓居民對持續加息產生了必要的心理預期，也對由此進入的加息週期有了必要的心理準備。

從房市來看，以10萬元貸款10年期等額還貸為例，2004年加息前年利率為，月供是元；而2007年3月18日加息以後下限利率（最高為％），月供則為元，月供增加了僅50元。雖然持續加息能夠不斷提高還款金額，但對於迫切需要住房的人來說，每月增加的一二百元的月供金額又怎能超過房價平均年增10％給心理帶來的巨大壓力呢？所以，即使由加息而造成的還款金額逐步提升，也依舊不會讓買房的腳步停滯不前，或許它能夠促進居民加大首付力度和提前還款的能力。

所以，遍覽歷次出臺的貨幣政策，不難發現，單靠貨幣政策的調整對房市的影響越來越弱。因為每次由於加息而導致的月供增多遠遠趕不上房

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