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芰康�70％；自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房70％以上都將建成90平方米以下住房。有人說，這種強制性的行政規則將讓國內房地產市場進入平民化的時代。

所謂的平民化市場，就是絕大多數人都能夠進入的市場，無論是高收入者還是低收入者都能進入的市場。據有關部門統計，我國高收入者比重很小，中低收入者要佔總戶數85％以上。但這幾年下來我國每年供應中低收入者的經濟適用住房建設投資，只佔總投資的6％左右，覆蓋面僅為7％。如果以這些資料來衡量，這樣的市場還不是平民化的市場。

目前國內的房地產市場還不是平民化的市場，而是高收入者的市場，特別是一個高收入者利用銀行金融槓桿炒作的市場。別看目前國內的住房市場投資者所佔的比重不會超過20％（可能國內的一些城市要高於這個比重），但就是這些住房投資者推高國內房價，使得國內絕大多數人無法進入這個市場。因此，它不是平民化的市場。

而國內民眾基本上能夠進入的市場應該是絕大多數人都有支付能力的市場。從美國的房地產市場發展的宗旨來看，美國的住房生產就是要滿足絕大多數人能夠有支付能力的需求，就是絕大多數人能夠在個人努力及政府幫助下進入市場。因此，《意見》的出發點或傾向是在向這樣的市場發展，即向平民化市場發展。

但是《意見》的兩個70％限定，僅是觸及到平民化市場的表面，而沒有觸及到平民化市場的核心。因此，《意見》的宗旨是穩定當前的房價，並希望透過調整住房供求關係來對快速上漲的房價起到一定程度的抑制作用。但是，如果中國的房價只能停留在穩定的基礎上，那麼國內房地產市場與平民化仍然十分遙遠。

就目前的情況來說，國內的房地產市場價格過高已經是不爭的事實。它不僅表現為讓國內絕大多數人遠離這個市場，而且這種房價過高並非是少數幾個大城市而是蔓延到全國絕大多數城市。在這樣的情況下，如果要穩定當前國內房地產市場的價格，也就是說目前的房地產市場以及在以後一定時期的房地產市場，都是絕大多數人無法進入的市場。儘管住房面積可以做小，但小面積的住房可不可以是高價格呢？在《意見》中對此沒有半點兒限定。

如果小面積的住房也維持在高價格上，如果對小面積住房同樣不進行嚴格的限制而讓大量的住房投資者進入，那麼以往炒作大面積住房的投資者同樣不也可以進入小面積住房進行炒作嗎？如果這樣的情況出現，那麼兩個70％限定對平民化住房市場的意義就不大了。

因此，平民化的住房市場不僅在於對住房面積的限定，而且在於住房市場價格能夠使絕大多數民眾有支付能力進入市場。平民化住房市場的核心是住房價格的平民化。當然，住房價格的平民化應該包括兩方面的內容。一是住房套型總價的平民化，二是住房單價的平民化。目前《意見》出臺，僅是向前者邁出一步，但是與住房市場的平民化時代仍然相差很遠。

目前國內房地產市場為什麼與住房市場平民化相差很遠，還表現在住房產品嚴格分割上，什麼經濟適用房適合低收入者購買、什麼發展住房廉租屋體系、什麼住房的商品化等。其實，住房保障體系是現代文明社會的一個基本要求，但住房保障體系並不是要讓絕大多數民眾都進入這個體系，讓絕大多數民眾都透過住房保障體系來解決住房的問題。這個體系僅是對極少數沒有生活自理能力、老弱病殘等民眾的一種關照，而不是讓有工作能力的人也進入這種住房保障體系。如果不改變這種觀念，仍然對住房市場產品嚴重分割，那麼國內房地產市場與進入平民化的時代仍然相差很遠。

總之，住房市場的平民化，就在於使絕大多數民眾有支付能力進入房地產市場，無論是從總價上說還是從單價上說都是如此。目前國內房價上漲，早已超過了絕大多數人的承受能力，因此，調整房地產市場結構同樣要把房價因素考慮在內。房價的平民化是住房平民化的核心，也是政府應盡的責任。（本文定稿於2006年7月2日）

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徹底理清CPI指數與房價關係

CPI真的與房價無關嗎？按照國家統計局的說法，也是斷然的說法，房價不能計算到CPI中去，住房是投資而不是消費。但這只是國家統計局的武斷，它沒改變絕大多數民眾購買住房是消費的觀念，也沒有改變政府一直在鼓勵國內居民把住房作為最基本最巨大的消費開支的現狀。國家統計局可以為了如何與國際慣例接軌而不顧實際經濟生活

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