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《對手》一（2）

房地產業是個古老而新鮮的行業，在過去的20年裡，隨著中國城市化程序的不斷加快，被評價為“暴利時代”，而今已是把以前形成的“關係地產”隨著市場競爭演變到“品牌地產”、“效益地產”。

一個月以前，老闆就讓鄭天時放下所有的活兒，全力做投資房地產專案策劃，也就是鄭天時每次經過都咬牙切齒的那個崑崙飯店對面的大坑，大老闆花了近１個億從別人手上拿到的土地出讓權。

這個年頭，土地出讓的方式是行政劃撥、有償出讓、招拍掛三者並行。這三個方法，用另一種眼光看去，就是官商勾結、劃地圈錢的三條路徑。前兩者人人皆知，第三種招拍掛，也只需透過預知標底、合作投標、強行舉牌等方式就可實現和前兩招一樣的目的。而這些，都需要以權錢交易為前提。在我們這個社會，權錢交易是掙錢發財、躋身上層社會的前提條件。幾乎沒有不靠這個而能實現目的的。不用說國企，不用說民企，就是外企，在這裡也得以政府公共關係為開展業務的頭等大事。所謂“政府公共關係”，表面上是改善友好的合作關係，其實質就是向政府各級官吏搞公關，以各種方式各種名目行賄。

鄭天時對這一點早就深有感觸，並常談他的經典案例：我某年某年給一家外企做產品展示會策劃時，那個白膚藍眼黃髮的公關經理就告訴過我一個搞政府公關的方便法門：先搞定退下來的幹部，然後透過他們搞定在位的幹部。

如今，人們的普遍心態是隻要和土地沾上邊，就能發財；只要圈到地，就能發達。於是，從１９９９年開始的北京新一輪的圈地高潮中，北京城就麇集了１８００多家房地產開發公司，１０００多家建築公司和６００多家規劃設計公司。除了與權勢有各種關係的人以外，權勢擁有者也紛紛在重利吸引下籌集資金炒地。不少黨政部門、企事業單位爭先恐後以各種名目、透過各種渠道向銀行貸款，去發“地皮財”，一度，甚至連教委、體委、計生委、工會這類事業單位都把教育及體育經費拿了出來，想以錢生錢，炒地發財，然後經辦人中飽私囊：只給公家一點小利意思一下，自己則拿大頭，和跟隨坐鎮的銀行代表按比例分髒。

當然，若要圈到土地，就得敲開權力之門。在這個行業的形形色色的企業中，有門路的就越過村、鄉、鎮、區等各基層辦事單位，直接找省、市、縣一級領導批地；門路一般的就敲市、縣一級的土地規劃部門的大門；沒門路的人就在這樣的公司裡打工，分得一瓢羹。如果能弄到領導的“條子”，那就是另外一回事了。拿著這種“條子”，只需交幾百幾千塊錢手續費就可以拿到“紅線圖”，然後馬上脫手，一夜成為千萬富翁。土地價格則隨行就市的，全看經辦人怎麼做手腳；而經辦人怎麼做手腳，要看企業怎麼打動他們。從徵地到立項，從村幹部到區、鎮、縣、市國土和建設部門的工作人員，每個環節都需用錢來打通“關節”。“關節”的打法稱為“三步曲”：第一步，弄到相關主管幹部的電話號碼及住址，第一次上門時提一些水果“投石問路”，第二步就送“檔案袋”。檔案袋裡是一打一打的現金，第三步就是“搞活動”，說白了就是帶去玩女人或者出國旅遊。前者，或者是妓女、或者是公關小姐，或者是售樓小姐，場合、檔次隨情況而定；後者，路線已經從東南亞、歐洲、北美，擴大到南美、南非及各種稀奇古怪的地方。

這就是“買路錢”，這就是房地產開發成本。這樣的“前期開發費用”幾乎佔到房子銷售價的20％～50％左右。房價高起，這是原因之一。

就是這樣，幾平方公里幾平方公里的良田沃土紛紛流向三教九流、各色人等。而這些土地，理所當然地有６０％以上是基本農田，就是說當年毛澤東主席的“打土豪，分田地”，到現在成了“給土豪分田地”。

事實上，大老闆買的這塊地，已經在無數個公司、無數雙手中轉了無數圈。而轉給大老闆土地的這家公司，也就是在這一輪圈地高潮中新近崛起的暴發戶。

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《對手》一（3）

這個暴發戶的老闆我見過，幾年前還是一個政府部門下屬三產的小經理。１９９９年的時候從上級那裡拿了一筆啟動資金搞了個房地產開發公司。無一例外，他都是和政府其他各個部門進行聯合，用象徵性的價格圈佔土地，然後轉手獲取暴利。

當時的房產實在是神話一樣，短短几年這家公司便成為業內頗有實力的大中型企業。2001年年底，小經理提出改制。結

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