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建設的是政府限定購買家庭的限價房，1/3的面積建設不限價的商品房的情況。

在哈林區，限價房的價格約為2　000~2　800美元/平方米，商品房的價格約為3　500~4　800美元/平方米。限價房的銷售物件主要為年收入在75　000美元以下的家庭，一般為小律師、醫護人員等，而商品房的主要銷售物件為年收入在100　000~140　000美元之間的家庭。

紐約核心區的住房價格很貴，多數為4~6萬美元/平方米，有的甚至達到10萬美元/平方米。哈林區曾是紐約較低收入人群的居住區，曾經是以黑人為主的貧民區。在紐約市的重建改造中，政府在哈林區投入了大量資金和優惠政策，希望這一區域能成為紐約新的一般白領（中等收入）的居住區，以改善這一地區的“貧民”形象。我們去參觀時已初見成效了。

與北京現行規劃檔案不同的是，美國政府有一套完整的住房保障制度。限價房是美國政府出資補貼以幫助中等以下收入家庭解決住房問題的一種方式，而非政府必須財政轉移支付的保障性住房，是政府用商業利益與開發商之間的一種交換（如土地價格中的補貼、建設資金貸款中的低息補貼與稅收中的補貼等），限價房改造專案的資本回報率仍在40％以上。

在北京市的規劃中，將經政府批准的兩限房作為保障性住房並沒有任何道理，政府在兩限房中並未投入任何資金與補貼支援，用的仍是競地價、競房價的方式。

很明顯，兩限房沒有任何上位法的保護，既不是全國人大的立法，也不是國務院的檔案授權，甚至連國務院部委一級的行政法規檔案都沒有。於是《規劃》中用了個“城市人民政府批准”的帽子，象徵性地套在了兩限房的頭上。

儘管我對兩限房沒有上位法保護有看法，但這3　000萬平方米住房無疑會對平抑北京的平均房價和解決部分低收入家庭的住房困難帶來好處，而且也未必不會給開發商帶來好處。

當一個商品房小區中有了配套建設的指標，也許這個小區的建設成本會省去許多原來可能出現的土地增值稅，並讓不限價的商品房部分價格更高。

無論如何，政府拿出了一個建立保障性住房和兩限商品住房的實施規劃，說明政府在努力地為解決中低收入家庭的住房問題想辦法。儘管其中還有許多與立法衝突的問題，還有執行中的細節問題，但總比沒有計劃要大大地進了一步。

（2007年7月20日）

消費升級

一瓶純淨水的生產環節利潤大約是1分錢，進入零售後利潤就增長了10倍，大約1角錢；當這瓶水進入了小餐館，利潤又漲了10倍，大約變成了1元錢；當這瓶水進入了大飯店，利潤還會漲10倍，大約就變成了10元錢。同樣是一瓶水，進入市場之後水的質量、包裝都沒發生變化，但價格卻發生了巨大變化，利潤翻了約1　000倍，簡直是不可思議！

傳統的經濟學認為，交換並不能創造財富，因為交換的過程中被交換物並未發生變化。一隻兔子換一隻雞，交換之後兔子還是兔子，雞還是雞，並未因交換而產生增加值。但實際上，養兔子的人也許不會養雞，或者養雞的成本會比養兔子還高，反之，養雞的人也會遇到同樣的問題。於是，市場中才有了交換，並且透過交換讓各自的利益得到滿足。

交換同樣會有交易的成本，這個成本會在交換中產生價值的創造，並獲得應有的利潤與財富。

之所以一瓶水的生產環節利潤最低，因為對於無特殊技術含量的產品而言，生產者的自動化生產程式會形成連續的作業以降低成本，並且不承擔零售的交易成本，可以用低利潤作為競爭條件換取批次銷售的成果。

水的零售環節增加了運輸等成本，所以價格發生了變化，消費者也得到了方便、享受到了服務，零售商獲取了高於生產者的利潤。

當水進入了餐館，消費者在零售環節之外享受到了餐桌、杯具等服務，因此支付給餐館更高的價格，餐館獲取了高於零售的利潤。

當水進入了大飯店，消費者則享受到了更好的服務，包括大廳、溫度、乾淨的桌布等，飯店獲取了高於餐館的利潤。

一瓶同樣的水，從生產到銷售的各個環節，支付的價格與利潤都增加了。水仍然是原來的水，但消費者自願支付了與不同服務相對應的價格。

一瓶水從零售到擺上大飯店的餐桌，是消費者從基本生活需求到奢侈消費的過程，同時也是消費心理變化的

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