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第六，內地房地產商按照《香港房地產信託投資基金守則》成立REITs注入其在內地的商業地產專案並在港上市，將有助於我國積極地探索建立內地的REITs。目前本土化REITs的建立還存在一些瓶頸問題需要解決，諸如監管、專業的管理人才、稅收等方面。透過內地房地產企業以REITs在港上市，可以學習借鑑香港一系列監管審查措施，完善內地的法律法規體系，培養具有實際金融操作能力的房地產專業管理人才，為內地REITs的建立奠定基礎。

三、內地首隻房地產投資信託基金——越秀REITs

2005年12月21日，內地第一隻房地產投資信託基金——廣州越秀房地產投資信託基金（0405。HK）正式在香港聯交所上市開售。越秀房地產信託基金是從越秀投資分拆出來的一隻，後者於1992年在香港上市。越秀投資的控股股東越秀企業（集團）是廣州市人民政府在香港的視窗公司，業務範圍涵蓋房地產開發、收費公路、造紙和水泥生產。旗下以收費公路為主營業務的越秀交通也於1997年在香港上市。越秀投資2001年在香港和內地擁有的房地產面積分別隻有14萬平方米和55萬平方米。2002年，越秀投資購入總值85．3億港元的資產，持有的物業面積突增至895萬平方米，越秀投資躍升為廣州最大的地產商［95］。

此次，進入房地產信託計劃的資產包括城建大廈、白馬大廈、財富廣場及維多利廣場的部分物業，分別稱為“××單位”。這四宗物業的所有權分別歸屬於柏達、金峰、福達和京奧這四家在英屬處女群島註冊的公司，而越秀投資透過其全資子公司GCCD握有這四家公司的所有已發行股票。

四宗物業的總建築面積約為16萬平方米、估值總額40。05億港元，截至2005年9月出租率分別為100％、77％、91％及100％。白馬商貿大廈為越秀REITs主要租金收入來源，2005上半年白馬大廈租金佔越秀REITs總租金收入約71。1％，美中不足的是租金收入波動較大。

基金上市方案確定後，越秀投資將四家BVI公司的所有已發行股票打包賣給在香港註冊的Holdco（現更名為KingProfit　Holdings　Ltd．），代價不少於36億港元（以現金加基金單位支付）。同時，越秀投資以Holdco的資產設立一個信託基金，由滙豐機構信託服務（亞洲）為信託人，由越秀的關聯子公司——越秀房地信託管理作為管理人。最後，信託基金申請在香港主機板向公眾發售5。83億個基金單位，所得款項將支付給越秀投資作為Holdco資產的部分對價。

越秀招股章程宣佈2006—2008年派息比率為每年100％，其後每年90％，每年派息兩次。預計2006年度純利不少於2。01億港元，投資者收益率達6。54％—7。05％。集資所得資金用作償還貸款，及於未來5年內可優先收購大股東越秀投資旗下四項商貿物業，包括2006年落成的越秀新都會廣場、維多利廣場裙樓上蓋的兩幢辦公樓、亞太世紀廣場及珠江新城雙塔之西塔（號稱中國第二高樓，預算60億港元，2009年竣工），樓面面積總共80萬平方米。上市後越秀REITs的債務有1。65億美元（約12。87億港元），負債比率為32％，低於規則所定45％的上限。

作為內地首隻在港上市的房地產信託基金，越秀可謂紅極一時。原計劃發行5．83億個基金單位，其中6000萬個基金單位在香港，其餘為國際配售。據2005年12月20日公告，在香港和國際資本市場分別獲得496倍和74倍的超額認購，僅在香港凍結資金就達920億港元。

為吸引投資者，越秀開出的年息回報率高達7％，高於領匯REITs　6％—6。37％的收益率，更比泓富REITs的5。3％高出一截。考慮到人民幣進一步升值的因素，越秀REITs可以說給了香港投資人相當大的“實惠”。

四、國際房地產基金在中國迅速擴張

中國經濟的快速發展，使得國際房地產基金或投資公司以各種方式投資國內不動產。特別是在京滬兩地，或投資參與前期開發，或整體收購成熟物業。2005年8月15日，央行公佈的《2004中國房地產金融報告》顯示，境外

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