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蒐集四大指標

如果要對A城市未來1年房價的走勢進行預測，需要具備四個指標。

第一個指標是A城市本年相對上年的商品房竣工面積增長率（簡稱竣工增長），這個指標代表該城市未來一年商品房供應量的變化。

第二個指標是A城市本年相對上年的商品房銷售面積增長率（簡稱銷售增長），這個指標代表著該城市未來一年商品房需求量的變化。

第三個指標是A城市本年房地產銷售價格指數（簡稱本年房指），這個指標代表著該城市目前房地產價格的變化趨勢。由於價格本身往往受自身變化的影響，或者說價格的變化往往有慣性，因此需要考慮這個指標。

最後一個指標是本年金融機構五年以上基準貸款利率變動的百分點數（簡稱利率變動），也就是年末的利率減年初的利率。這個指標反映國家利率政策的調整趨勢。前面已經談到，利率政策是國家調控房地產市場最為重要的手段之一——在美國次貸危機中這一點可謂淋漓盡致。

略

第六章　次貸危機的本質——泡沫（1）

在17世紀的荷蘭，一種鬱金香球莖的價格曾經在三年裡，漲到原價的5900％，然後在7天內，暴跌至高價的10％；在18世紀的英國，一家公司的股票前6個月漲幅高達700％，而後5個月下跌63％，而且這隻股票幾乎被全英國的人所追捧。上述事件與美國次貸危機在本質上是一致的，都是泡沫的生成和破裂過程。本章將為您解讀次貸危機的本質——泡沫。

一、泡沫——擾亂世界經濟的幽靈

美國次貸危機始自房價下跌，然而房價下跌僅是次貸危機的導火索，或者說壓死駱駝的最後一根稻草，並不是次貸危機的根本原因。次貸危機從本質上講是一種泡沫的破裂。

關於泡沫，可以這樣來解釋——一類或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，於是又吸引了新的買主（通常是那些投機者），推動價格進一步上漲，然後是人們對這種資產漲價的預期突然改變，導致價格暴跌，最後以金融危機告終，或者以繁榮的消退告終但不爆發危機（C�Kindleberger，1978）。不難發現，上述過程與肥皂泡的破裂有些相似，因此人們常常把這一過程稱做泡沫。

泡沫就像一個幽靈，在最近30年遊蕩在地球村，騷擾著不同的人家，幾乎當今世界所有主要的經濟體都曾吃過他的苦頭。泡沫破裂的故事在當今世界經濟中可謂愈演愈烈，正如現任美聯儲主席伯南克所言：“從20世紀80年代起，主要工業國家均經歷了股票和房地產價格‘泡沫興起—泡沫破滅’的多個顯著週期。全球金融體系不穩定性顯著增加。”

在次貸危機之前，人類歷史上有九大著名的泡沫，最早的當屬17世紀的荷蘭鬱金香泡沫。

17世紀　荷蘭鬱金香泡沫

17世紀　日本江戶時代元祿泡沫

18世紀　英國南海公司泡沫

20世紀20年代　美國股票泡沫

20世紀80年代　日本房地產泡沫

1994年　墨西哥為主的中南美洲泡沫經濟

1997年　東南亞金融危機

2000年　美國因特網泡沫

2003年　美國房地產泡沫　（2007年演變為次貸危機）

〖1〗

二、荷蘭鬱金香泡沫

鬱金香的到來

鬱金香是一種百合科多年生草本植物，長有三四枚粉白色的廣披針形葉子和鱗狀球莖，原產地為土耳其，土耳其人送給這種美麗的植物一個好聽的名字Tuber1d，含義是“像包著頭巾的###教少女一樣美麗”。鬱金香的生物學名Tulipa，即來自於此。

談到荷蘭鬱金香的歷史不可以不談到園藝學家克盧修斯。1554年，奧地利駐君士坦丁堡的大使在奧斯曼帝國的宮廷花園裡初次見到鬱金香，感嘆之餘，他把一些鬱金香種子帶回維也納，送給他的好友——維也納皇家花園的園丁和植物學家克盧修斯。經過克盧修斯的悉心栽培，鬱金香種子得以在歐洲大陸發芽、生長、開花。1593年，克盧修斯受聘擔任荷蘭萊頓大學植物園的主管，於是把一些鬱金香球莖帶到荷蘭。

與鬱金香同時流傳開的，還有一個美麗的傳

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