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居民收入水平變化不大，致使該指標持續增大，則表明該地區房地產價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。當市場中的房價收入比一直處於高位，超過了一定的臨界值，而房地產市場不存在萎縮的跡象時，則說明群體性投機行為已較為嚴重，房地產泡沫很可能已經產生。書　包　網　txt小說上傳分享

第七章　中國房市存在泡沫嗎（14）

世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認為房價收入比在4～6倍之間較為適當，也就是說假如家庭年收入為1，合理的房價應當是家庭年收入的4～6倍之間。房價收入比高於6倍，就難以形成買方市場。要使人們買得起房，房價收入比要在5（最好是4）以下。發達國家的房價收入比一般在1�8～5�5倍之間（美國1991～2001年的房價收入比較穩定，平均是3�97倍），發展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間。因此，一般認為，房價收入比保持在6�0以內，就不會出現房地產泡沫。

房屋租售比

房屋租售比，即“房價/房租比”，是國際上常用的又一個衡量房地產泡沫的重要指標，租售比是住房售價與月租賃價格的比值，主要用來判斷房地產是否具有長期投資價值。通常情況下，如果房屋的價格出現持續大幅上漲，而且這個上漲是由於房屋資產的內在價值的提高造成的，那麼必然會伴隨著租金的增長，租金增長的速度也會加快，投資要求的回報率提高。那麼，在這種情況下，租售比將不會大幅增高。

如果市場中的租金持續不能趕上房價的上升速度，作為一個投資市場來說就有可能出現泡沫問題了。一般來說，如果房價相對月租金收入的比例能保持在200～250倍之間，就可能是一個比較正常的範圍。

銀行信貸指標

房地產類貸款包括房地產開發貸款和個人住房貸款。銀行信貸指標主要包含三個方面：房地產類貸款的增長率、房地產貸款佔銀行全部貸款的比重、新增房地產類貸款佔全部銀行新增貸款的比重。透過這些指標的變化，可以反映出信貸資金在房地產業集中的程度和潛在的風險。若信貸資金流入房地產業的比例過高，則表示銀行資金投向房地產市場的速度過快，泡沫的成分就會較大。

五、中國城市房地產泡沫程度比較

我國近年來房地產行業整體上飛速發展，然而不同區域的發展情況還有著不同的特點，本節將針對我國35個大中城市房地產行業及市場的發展現狀，給予評價和對比。

1�各大城市房地產投資總額/固定資產投資總額——哪裡房地

…………………………………………………………………………………

產投資多

……………

這一指標可以反映用於房地產業的投資佔某一地區全部固定資產投資總額的比例，用來說明某一地區當年有多少資金投入到房地產業。

表7…152006年35個大中城市房地產投資總額/固定資產投資總額排名

（單位：億元）

排名城市名稱生產總值全社會固

定資產投

資額房地產

投資額房地產投資

總額/固定資

產投資總額

1北京市7720�333086�31719�955�73％

2福州市1656�94696�69301�1843�23％

3深圳市5684�391272�26460�6836�21％

4合肥市1073�86780�61280�6435�95％

5南寧市861�9407�75139�0734�11％

6廈門市1162�37649�21213�9332�95％

7廣州市6068�411696�38556�7932�82％

8長沙市1790�66927�77303�8632�75％

9成都市27501899�6619�1732�59％

10上海市10296�973925�091275�5932�50％

11杭州市3440�991373�24442�4532�22％

12海口市350�06158�2350�4731�90％

13瀋陽市2482�491701�08538�2931�

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