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在這當中，產業資本和國際熱錢的撤離當然也是重要的因素，但其影響並不大。首先，國際產業資本不但撤出非常少，而且很多產業資本仍然在借樓市調整之機進入中國，這方面的資料和資料隨處可以查到，一家跨國公司洽購我們的代理專案，至今已經有三輪近半年的談判，涉及近15億元的金額，而上海樓市類似的產業資本收購案並不少見。

國際產業資本青睞中國市場的理由其實很簡單，首先以中國為代表的新興市場可能是未來全球的亮點所在，再者，相比於金融資本的靈活性，產業資本只能有賴於對某一市場的長期趨勢的判斷，越是低迷的時候反而越是長線佈局的好時機。

即便是熱錢，在我看來當時撤出中國樓市的數量也極有限，我們知道，政策原因使得外資持有中國的物業必須具有相當長的時間，把這類資金稱之為熱錢這本身就值得商榷。某些外資轉讓其在上海的物業，有賣有買，並不值得大驚小怪，況且很多金融資本出售持有的中國物業，並不是看淡中國樓市，而是為解總部資金困局。

上海房價將以20％的降幅領跌一線城市？

這是牛刀先生文中結論性的觀點，按照牛刀先生的看法，主要有三個原因使得上海將以20％的降幅領跌一線城市。

“一是支撐上海高房價三股力量之一的國際熱錢，已經逃得無影無蹤，連外資也處在逃無可逃的地步，摩根士丹利幾月前便已傳出將出售錦麟天地等樓盤，作價11億元，迄今無人問津。而當時摩根士丹利買入時，價格為5億元。”

說“連外資也處在逃無可逃的地步”，我認為這是過於誇張的。首先，摩根士丹利在上海擁有的物業價值過百億，其出售錦麟天地公寓和茂行世紀公園專案的原因，一則受美國總部影響，二則要整理手中資產，外資一向看好和喜好持有的大多是商業物業，摩根士丹利以當時報價出售非商業類的物業，對於他們來說，既有高額利潤又可以增加現金流，緩解金融危機帶來的衝擊，這在企業是再正常不過的決策，不能說這是看淡上海樓市，更談不上出逃，甚至可以預測的是，一旦國際金融形勢好轉，擇機買入的可能性要遠遠大於大幅拋售。

“二是上海的社會保障型住宅引發市場懸念，對普通住宅構成下行壓力，這種壓力將在2009年加劇。”

這裡牛刀先生所說的“社會保障型住宅”指的應該是經濟適用房和廉租房，筆者一直持經濟適用房和廉租房的推出對商品房市場衝擊不大的觀點，首先，廉租房暫時可以不談，我們就談經濟適用房。經濟適用房面對的是低收入住房困難階層，房價高企，房價快速上漲本來就和低收入階層的關係不大，而經濟適用房原本就是政府應該對低收入階層補的課，但對於這麼多年來積累的天量需求，恐怕短時間內的成果難以顯現。

駁牛刀：“上海房價20％領跌”依據何在（3）

況且，按照以往經驗，經濟適用房的建設也不是如想像的那麼簡單。還有很大的空間和民眾需求，不是短時間內就能分走市場化住宅半壁江山的。以此就說“社會保障型住宅”將使上海房價加劇下行，我認為是缺乏說服力的。

最後，牛刀先生認為“上海正在期待充分調整，深幅下挫在所難免。依據上海的經濟發展水平和年輕白領的收入狀況，上海房價2009年將有20％的下降空間，成為一線城市跌幅最大的城市”。

一直沒提收入和房價關係的牛刀先生，終於在行文末端；把上海的經濟發展水平和年輕白領收入狀況作為上海房價將深幅下挫的三個原因之一提了出來，我想向牛刀先生請教的是，上海的經濟發展水平應該匹配怎樣的房價？下調20％就匹配了嗎？上海年輕白領的收入狀況和上海房價之間的關係又是怎樣的？為什麼牛刀先生做出了20％的結論？其他城市的房價有的下跌了40％，上海只下跌20％，為何牛刀先生認為是領跌了呢？

名人的觀點影響往往大，牛刀先生作為財經界的名人，談房價這個牽涉面廣的問題，影響當然就更大。房價往大了說事關國計民生，往小了說，起碼也關係到一個人的決策。筆者在牛刀先生博文後看到有人留言，說當初是聽信牛刀先生的話沒有買房而進了股市，結果現狀慘不忍睹，當然對其所敘事件的真實性我們要持審慎的保留態度，不過那則留言從一個側面也能反映出名人言論對公眾的影響程度。此為題外話。

5�王石：從“拐點論”到“泡沫論”

作為中國最大的房地產開發商——萬科的董事長，王石經常發表對未來房市的

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