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購房小貼士：什麼是使用面積與公攤面積

開發商所稱的商品房面積是套內建築面積和公攤面積之和，套內建築面積再減去牆體面積等才得到套內使用面積，即常說的地磚面積。因此，購房者在簽訂商品房買賣合同的時候，要把使用面積和公攤面積寫清楚。這樣才能有效地避免使用面積縮水，避免不必要的損失。一般來說，高層樓房的公攤面積要大於多層的公攤面積。高層公攤係數一般在0．18～0．26之間，而多層的公攤係數則在0．11～0．16之間。

從地產繁榮看地產腐敗

2007年7月，在網上讀到郎鹹平教授在多倫多的一篇演講稿後，發現郎教授為中國房市找到了新的答案：郎教授認為中國房價高以及官員熱衷房市管控是因為他們對母豬不感興趣。

●繁榮與腐敗共生

郎教授的理論是：中國行業發展與腐敗有關，跟腐敗有關的“一定是欣欣向榮”，反之，就會蕭條。因此，在中國存在著一個非常奇特的經濟體系，即蕭條與膨脹同時存在。在中國，他認為房地產、公共建設、形象工程、基礎建設、股票這些都是通脹部門；民營企業、養豬都是蕭條，“幹部對豬沒有什麼興趣的”。

正是這種二元經濟體系，使得“宏觀調控政策在中國容易失效”，例如中央銀行提升銀行利率，過熱的部門，很多都是政績工程、形象工程，或者房地產，他們對過熱絕對不感興趣，“所以在膨脹的部門，你利率調高了以後還膨脹”。

反之，“蕭條部門就不一樣，蕭條部門大部分是民營企業，民營企業向銀行借不到錢的，他們的金融是通常的黑市。黑市是非常敏感的，當官方利率提高，黑市利潤提高4倍，提高1％，這是什麼結果呢？進一步打擊了本身比較蕭條的部門。利率調整以後，膨脹的部門更膨脹，蕭條的部門更蕭條”。

既然是如此，就可以理解豬肉價格為何上升了。他認為“第一個是豬瘟，第二個就是農民養豬的積極性不高。還有就是把大豬殺了之後，沒有小豬，產生了豬肉荒，所以產生了豬肉價格上漲”。而且，這樣一種體系會產生一種結果，使得經濟中人們“對於實實在在投資信心不大，便更願意去拿這個錢炒股。”

7地產業：國民經濟的“帶頭大哥”（6）

郎教授認為，正是這種經濟體系，導致了人們“對將要生產的豬都不想投資”，沒有小豬，所以豬價上升。因此，可以總結為對母豬不感興趣。而正是這種對膨脹部門的熱衷導致投資環境惡化與市場扭曲。

●房市腐敗緣於法治不足

可以說郎教授的觀點基本上是：房市中腐敗問題嚴重，主要是某些地方政府官員對房地產，尤其是對賣地的熱衷，推高了地價與房價，結成了官商勾結。官員們對豬沒有興趣，對房地產市場卻有著止不住的管控興趣，其結果必然會造就膨脹，必然推高房價。

中國房市問題不在於市場本身，也不在於開發商，而在於制度建設不足。同時，房地產市場中存在的腐敗正是因為市場與法治建設不足，政府官員行政干預過度所致。

【決策建議】

從1998年住房制度改革以來，中國房地產業的興起和住房消費的升溫，帶動了中國經濟的強勁增長。並且，由於房地產產業鏈條長，可以帶動原材料、家用電器等耐用消費品、住宅裝修業、服務業等一系列產業的發展，其促進經濟全面發展的重要作用，是其他產業無法比擬的。因此，房地產業在過去的十年裡扮演了重要的產業角色。

但是，我們也要看到，房地產“黃金十年”已趨於尾聲。過去十年中賺足的是地方政府、開發商和已經購房的百姓。而這個“賺足”中，隱含著過去十年房地產業發展中的制度缺陷。因此，一定意義上講，過去十年的利益分配中，多少有點“渾水摸魚”的味道。隨著房地產製度與政策的建立健全，無論是哪一方，在房地產業的財富分配中，不可能再像從前了。因此，看著過去炒房子的人大賺錢，現在還想進去試水的人，有大有可能會被淹死。

一句話，作為一種發家致富的手段，房地產的作用正在下降。房市有風險，投資須謹慎，這是產業發展規律所致。

購房小貼士：購房洽談的心理準備

我們都知道，談判桌曆來是鬥智鬥勇之地。買房雖非敵我交戰，但雙方的巨大利益卻都由這面對面的交涉，討價還價而促成。因此，無論你是否有辯駁的天資，在談判過程中，你一定要學會控制自己的言語舉止，有理、有節、有力地爭取自己的利

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