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1991年11月6日，新上任的財政司（主管財政的最高行政長官）麥高樂，宣佈增加樓宇轉讓印花稅和限制內部認購比例，以殺樓市炒風，平息民怨。

據說李嘉誠雖知悉此事，因籌備多時，耗費相當財力精力，改期不利。於是，天水圍嘉湖山莊第一期仍按期開盤。是日，炒家買家十分踴躍，排隊的長龍浩蕩，3天內竟有3萬人登記，相當於發售的1752個單位的二十多倍。

據傳媒報道：

“麥高樂對此大表不滿，覺得李嘉誠明知他在當天宣讀打擊炒樓措施，卻偏偏不避風頭在同日推出大樓盤，與政府‘對著幹’。麥高樂於是使出厲害的招數，11月13日由銀行監理處致函各銀行，將新舊住宅樓宇按揭貸款，由原來的八九成，降至7成。”

李嘉誠一貫從事謹慎，這次卻不慎撞到槍口上。地產同仁原以為咄咄逼人的麥高樂會槍打出頭鳥，殊不知他一竹篙打著一船人——地產商均招50大板。

銀行按揭的比例，直接關係到買家與炒家首期現金的承擔，進而影響到樓市的興衰，樓價下滑，地產商與代理商要雙雙栽進去。

11月21日，李嘉誠在他的“家店”——希爾頓酒店，設宴招待來訪的加拿大卑詩省總督，李兆基、鄭裕彤、郭炳湘、郭鶴年、何鴻、羅嘉瑞等地產巨頭應邀作陪。有人認為，這是向港府“示威”，如果逼人過甚，他們將把投資重點移向加拿大等美歐澳國家。

記者詢問他們對政府降低按揭成數的反應。一貫口訥，在公眾場合甚少開腔的李兆基，率先表態，聲稱會透過自己旗下的財務公司，提供較高的按揭成數，防止樓市下跌。其他地產巨頭異口同聲附和，口氣異常堅決。李嘉誠在記者的窮追之下，最後也表態，他說希望能與政府協調好關係，如果地產同仁都這樣，他也會跟隨潮流。

麥高樂等一批官員，對地產商“對臺戲”異常惱火。第二天，麥高樂與滙豐銀行大班浦偉士、恒生銀行主席利國偉緊急磋商，由兩位金融寡頭出面還擊。香港銀行公會主席浦偉士措辭極為激烈，嚴厲警告地產商，如果一意孤行，日後其他發展計劃將得不到銀行的支援。華人銀行家利國偉口吻較為溫和，但綿裡藏針，他一方面指出地產商屬下財務公司（注：財務公司是有限存款放款的銀行機構）未必有足夠的資金；另一方面解釋政府的措施只是抑制炒風，並非打擊樓市。

香港首席財主滙豐大班發了話，地產商馬上妥協，在第一時間召開記者招待會，宣告接受7成按揭規定，並無意與銀行對立。

日後的事實證明，李嘉誠等地產巨頭，只是作策略上的退讓。

據1994年8月《香港樓價探秘》一文稱：

“1991年以來港府和銀行曾多次聯手打擊樓宇炒賣活動，推出一系列旨在限制炒家投機活動的政策措施，如：買家須付樓價5％作按金；限制內部認購比率低於50％；樓花轉售徵收2。75％厘印費；將住宅樓宇按揭率由90％降至70％；向頻密買賣樓宇的投資者徵收利得稅；將提前贖回按揭貨款的罰金增至5萬港元或樓價的3％；將500萬港元以上的住宅的按揭率降至50％，等等。

“措施可謂嚴厲，但市場回應不積極，樓價反而越炒越高。僅今年第一季度便上升30％，終於引起社會各界的強烈不滿。普通市民無力購房，怨聲載道。”

為何港府措施嚴厲，而打擊不力呢？

首先是港府自己顧慮重重，患得患失。

香港人多地少，港府奉行高地價政策，造成地價高企（居高）不下。長期以來，地產收入一直是政府財政收入的大頭，20世紀90年代更是如此。以1993年為例，政府買官地和更改用途補地價收益達422億港元，加上地產方面的各類稅收，差不多佔政府總收入的70％。

在地產收益上，港府與地產商同樣不厭其多。

那麼，各界為何只譴責地產商，而縱容政府呢？這是因為政府的財政收入，用於浩大的公費開支，英國政府未向香港抽繳財政收入，香港政府靠買地的收入維持其低稅制。政府也建公房，一類是學校之類的公益建築；另一類公建住宅樓宇非盈利售予或租予超低收入者。好人給港府做了，惡人讓地產商做。地產商高價買的地建的房，必定會嫁禍於使用者，使用者當然會群起而攻之。

打擊樓市炒風過嚴，必引發樓市下挫。樓市一淡，政府的地產收益必會銳減。

不少地產商，指責政府囤積居奇，好賣高價，樓市高企（高價），首先是政府地

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