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從需求方面看，計劃經濟時代積累的大量住房需求、改革開放三十多年新增巨大需求、城市化程序中產生的巨大需求是支撐中國房價上漲的基礎，這些需求包括了剛性需求，也包括投資性需求。

在市場預期方面，存在著短期和長期的預期，而不論長期還是短期，都和供求關係密切相關。從長期來看，除了中國人置業安家的文化層面的消費傳統外，不論是自住還是投資，購房者預期的前提離不開看好中國經濟發展、中國地少人多等樸素判斷。從短期來看，本輪房價上漲的確與通脹預期、投資者入市有很大關係，但投資本身就是需求的一種，況且根本性的推動還是剛性需求，2009年一季度的“小陽春”行情幾乎百分百的是自住需求，人們為何購房，說到底還是有著自身的實際需要。

即便是到了2009年5月，投資需求開始抬頭，又有多少比例的人真正是因為擔憂通脹而決策購買的？雖然沒有做過調查，但我認為，即便有，也一定是和長期看好的預期密不可分的。

因此，凡此種種，硬性地否定供求關係在房價上的作用，顯然是盲人摸象、管中窺豹，重區域性而輕全體，看問題就有失偏頗。這還不考慮中國還有著自己特殊的國情，過去三十多年來，多少著名的所謂經濟學家對中國經濟的判斷和預測一錯再錯，在很多方面中國經濟是在開創著自己獨有的模式，顯然刻板地照抄照搬西方的經濟學理論，不足以完全解釋中國的經濟，一知半解以區域性來判斷整體就更不行了。

深度思考：未來3~5年，中國樓市將走向何方

2009年後我在出席一些活動的時候，經常有人說我對於2009年的預測基本準確，併為此表達欽佩之意，這使我感到汗顏。其實，對於2008年到2009年中國樓市的驚天大逆轉，從2009年4月開始，我已在各個場所戲稱房地產評論人士2009年都是“出乎預料”派，2009年的過山車行情，我絕不認為有人準確地預測到了。

羅列我在2008年市場調整期間的言論，只能說我說對了大概，但對於市場火熱的程度和反轉的時間都出乎我的預料：

（1）“對於2009年我們也許只能說也許，但也許的內容卻是樂觀而積極的，也許2009年將會是難得的好年頭。”

（2）對美國金融危機走勢的判斷：“基本的判斷是，最壞的時期已經過去。”“將在明年的年中趨於緩和，這基於兩個方面的原因判斷。”

（3）中國宏觀經濟的趨勢：“可以樂觀地預測，2009年中國的宏觀經濟增速將止跌趨穩。”“保8成功。”

（4）股市：“絕大多數的股票將迎來長線介入的大好時機，春天播種的季節將在2009年出現，對於中國的股民而言，重要的也許並不是股市寒冬裡的虧損幅度，而是股市春季來臨時是否能及時播種和播種的數量。”

（5）樓市抄底：“如果政府的保障性住房建設仍然不能同步跟進，那麼將來也不會有低收入階層說話的份兒，而一定時間內高房價捲土重來也幾乎就是可以肯定的事情。”“隨著房價的進一步回撥和購買成本及門檻的降低，2009年的下半年應該是買入的最好時機。”

我堅決看好2009年的樓市，但沒想到上半年行情如火如荼，我對調整可能引發的行業整合給予了相當級別的關注，但事實我們都看到了，房地產業的整合連“水過地皮溼”這樣的比喻可能都不恰當，這再次證明了未來的不確定和不可預測。

因此，在談論即將到來的2010年時，我做好了充分的心理準備，誰能說2010年不會再次帶給我“出乎預料”呢？我只能祈求以下有關2010年的推測，不會真的淪落到算命先生的境界。

2009年財政和貨幣政策的突出特點是寬鬆，但隨著中國經濟的觸底復甦，以及通脹預期的進一步加強，預計貨幣政策的走向將越來越緊，在我看來早則一季度，晚則二季度，中國即可能步入加息週期。

2009年的天量信貸發放，以及中央和地方政府對投資的“大幹快上”，這反映至2010年，悲觀地估計，通脹幾乎不可避免，儘管相關部門始終堅持認為中國目前處於產能過剩和整體性的消費不暢，但至少結構性的通脹會不可避免地到來。

慣性使然，相信2010年的中國經濟仍將行駛在快速增長的快車道上，但更長時間的經濟情況卻充滿不確定性，一切要看調整結構的進度和效果。

對

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