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扶持”和“維穩”，因為需要房地產銷售景氣拉動房地產開發投資。

因此，一旦經濟復甦確立並走向景氣、或者通脹惡化、或者房地產泡沫進入半理性半狂熱階段，都需要高度關注貨幣政策緊縮的政策風險。

房價復甦才開始那麼，目前房地產處於什麼階段呢？如前所述，已經從成交量復甦階段走向房價復甦階段。為了更容易把握市場動態，我們將房價復甦階段按時間順序再具體分為三個小階段：理性階段（對應改善性需求和真實投資需求）、半理性半狂熱階段（混合各類需求）、狂熱階段（對應非真實投資需求和投機需求）。

我們認為，目前全國、各城市房價復甦還處於理性的第一階段，即未來全國房價將出現普漲趨勢。

參考歷史漲幅、通脹水平和供求關係，我們預判，2009年全國房價同比漲幅在5％～10％之間，一、二線核心城市，中心地段和高階住宅漲幅更大。

第五篇　地產行業：房地產能更上一層樓（4）

目前來看，2009年4月開始，富裕階層防通脹保值的置業需求已經顯現出來（直接誘因和1～3月新增貸款超過萬億元有關），一、二線核心城市的高階、大戶型公寓和別墅突然暢銷就是明證。

那麼，商品房能否實現防通脹和保值，其核心在於其稀缺性和不可複製性、地段和環境。因此，越高階的商品房需求會越大，房價上漲空間更大，上漲速度更快，也能夠容納更多的超額貨幣和流動性。

除了專案的稀缺性外，還有城市的特質和不可複製性，如果再考慮新增土地資源的相對有限性，則看好核心城市房地產資源的結論將更為明確。我們看好的有上海、北京、珠海、廈門、杭州和青島等城市。

同樣處於城市核心地段的還有商業地產，當高階住宅房價泡沫化到一定程度後，核心地段商業地產的價值將會吸引新資金追逐。極端例子是1996~1997年香港一些黃金地段的寫字樓每平方米售價近20萬港元。

投資復甦在望儘管房地產開發實際投資增速大幅下滑，但計劃投資增速維持擴張期增速。計劃投資是開發商在建的商品房和開發的土地按設計預算全部建成需要的投第五篇地產行業：房地產能『更上一層樓』043資。可見，只要開發商恢復在建專案投資，實際投資增速可很快反轉向上。

從供求來看，商品住宅銷售額與投資額之差由負轉正，二者增速之差擴大到40個百分點，接近近年來歷史新高。這意味著接下來投資增速上升、銷售額增速下降才可獲得新平衡，平衡動力來自於經歷半年多時間的銷量復甦後，開發商自有資金加強，以及行業景氣改善增強投資信心和政府降低商品住宅投資自有資金比例。

根據歷史經驗，房地產貸款領先並與商品房新開工面積正相關，2009年第一季度包括開發貸款和按揭貸款的房地產貸款餘額增速已經見底回升。而且，房價和資金來源景氣程度領先並與商品房施工面積正相關，資金來源指數2008年12月見底並回升，房價指數2009年2月見底回升。

根據最新行業和經濟形勢，假設合計佔開發投資總額85％的建築工程和土地購置兩項投資2009年均同比正增長，則全年開發投資同比增速在0％～29％之間。我們傾向於認為，土地購置投資增速在10％～15％之間，建築工程投資增速在15％～20％之間。因此，我們預計2009年房地產投資同比增長在13％～18％之間，2009年前5個月已完成投資額增速7％。

超配房地產股基於前述結論，我們對房地產行業增持投資評級，建議繼續超配。當然，在地產板塊上漲過程中需要不斷評估行業風險。比如，貨幣政策緊縮（新增信貸量下降、二套房貸嚴格首付比例、控制房地產開發貸款、減少住房按揭財富預言全國頂級分析師的投資預測044貸款利率優惠程度、加息等）；經濟前景；通脹預期形勢；房地產泡沫化嚴重程度。

從具體個股來看，我們從可售面積和地價成本、股本和市值相對儲備面積、核心城市、高階產品和核心地段四個角度尋找房價上漲受益股，核心思路有三個方面。

第一是從待結算專案儲備規模…可售面積…拿地成本思路來尋找房價上漲受益股。

這一思路的邏輯是：房價上漲受益體現為公司能從房價上漲中獲得淨利潤快增長，超預期增長創造超預期股價空間。對公司來說，專案可售面積（在建存貨）和地價成本最關鍵，不僅要有房源可售，且可售房源地價

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