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許多股民血本無歸、眾多公司相繼破產，失業率達到空前高度（最高時為25％，即每4人中就有1人失業）。這樣一來使許多人無法在

其住房貸款到期時歸還那筆一次性的本金，這些居民只好選擇個人破產、搬出住房，讓貸款方銀行接過被質押的房屋。畢竟，這些房產的

價格也隨股市泡沫的破裂而大跌，迫使大批中小銀行和信貸機構倒閉。因此，當時的住房貸款在證券結構上的弊端加重了那次經濟危機、

銀行危機的深度。

反過來看，也恰恰是那次經濟危機的深度與廣度，迫使美國國會在1933~1935年間進行了一系列意義深遠的經濟立法，

包括重造股市的《證券法》（1933年）和《證券交易法》（1934年）、重組銀行業的《銀行法案》（1933年，也稱《格拉斯

—斯蒂格爾法案》）、建立社會保障體系的《社會安全法》（1935年），以及重整居民房地產業的《全國住房法》（1934年）。

其中，《全國住房法》的立意在於成立“聯邦住房管理局”（簡稱“聯邦房管局”或者FHA），由聯邦房管局專門為低、中等收入的家

庭提供住房貸款保險，這種擔保產生了兩個主要效果：第一，貸款期限從原來的5年增加到30年；第二，低、中等收入的家庭都可以通

過按揭貸款在成家時就能買下住房。一般而言，住房貸款期限越長，居民的短期支付壓力越小，越有利於居民消費需求的增加。

圖2–3？美國人均儲蓄率

根據《全國住房法》的授權，聯邦房管局於1938年成立“聯邦全國住房貸款協會”，也簡稱為Fannie　Mae，其作

用是從銀行手中買走住房貸款，搞活二級住房貸款市場。這樣一來，在銀行為居民作按揭貸款後不用擔心手中持有的住房貸款的流動性問

題，這反過來又促使銀行更願意向居民作房貸。到20世紀40年代初期，隨著二戰結束，許多從前線回來的軍人開始成家立業。為照顧

這些軍人成家，國會於1944年透過法案授權退伍軍人服務部為退伍軍人免費提供住房貸款擔保，而且要求即使借款的退伍軍人無法支

付任何首期款也應為他們擔保。1970年，由Fannie　Mae分離出來的“政府住房貸款協會”（Ginnie　Mae）

開始推出住房貸款證券（Mortgage…backed　Securities），其運作方式是把不同種類、不同地區的按揭貸款

打成包，然後將該貸款包分成數份、以質押證券的形式向公眾和機構投資者發行。這一金融創新成為首例成功的資產證券化，它大大擴張

了住房貸款的資金來源，不僅讓更多居民得到利息更低的住房貸款，而且也為銀行和其他貸款機構提供了更好的分散風險的手段、增加其

投資資產的流動性。

從圖2–4看到，1950年全美國的住房貸款餘額為730億美元，到1960年為2　090億美元，1970年為2

890億美元，到了1981年則猛升為10　037億美元。由此可見，由於二戰退伍軍人效應，20世紀50年代的房貸餘額增長了

1。86倍，20世紀60年代則僅增加了0。38倍。但是，1970年開始的房貸資產證券化使20世紀70年代的房貸餘額新增2

。47倍。由此可見，金融創新對住房消費的促進作用。

圖2–4？全美國住房貨款餘額

20世紀30年代和40年代把住房貸款期限延長到30年，這一變化也給信貸銀行帶來了利率風險問題，因為到1981年推

出浮動利率住房貸款之前，居民房貸都是固定利率貸款（證券）。當貸款期限為30年時，這種固定利率特點就成為大問題。道理很簡單

，銀行的錢是存戶的，它必須付給存戶們利息，這種利息對銀行是成本；銀行拿存戶的錢貸給居民，居民付給銀行的房貸利率則是銀行的

收入。換句話說，由於客戶存款往往是短期存款，那麼實際上銀行是拿客戶的短期存款以30年固定利率的形式貸給居民，使客戶存款與

貸出去的房貸在期限上存在重大差別，這種差別使銀行承擔過多的破產風險。比如，如果張三在1971年貸下20萬美元的住房貸款，

如

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