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資料來源：根據中經網產業資料庫計算。

看完不同城市的房價，我們再來討論不同型別房價的變化，請看圖5…11。從1997年12月至2006年12月九年間累計增幅來看，漲的最快的還是普通住宅，而漲的最慢的是別墅和高檔公寓。但從2004年12月至2006年12月三年間增幅來看，漲的最快的是辦公樓。

很多細心的讀者或許會發現一個有趣的現象：對於辦公樓、別墅和高檔公寓的價格變化而言，近3年增幅甚至要低於近9年增幅。這是有原因的，因為辦公樓、別墅和高檔公寓的價格從1998年到2003年都是在下跌的。這種現象是由我國的經濟發展形勢、1997年亞洲金融危機的爆發等多種原因造成的。

圖5…11各型別商品房價格變化（單位：元）

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四、什麼影響了中國房價

1�中國房價歷史回顧

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“價格指數”是指反映價格水平在兩個不同時期變動程度的相對數，是衡量不同時期商品價格水平的變化方向、趨勢和程度的重要經濟指標；通常用報告期對基期的變動百分比來表示。比如2008年3月份，中國房價指數為111，基期為上年同期（媒體通常報道說：“上年同期=100”），這就是說，相對2007年3月份而言，中國房價上漲了（111－100）％=11％。

請看圖5…12，這是2000年3月到2008年3月的全國房地產價格指數圖。不難發現，我國房價增幅在2001年第3季度、2003年第3季度曾有小幅回落，此後進入一個上升週期，2004年第4季度達到最高，該季度相對上年同期增幅高達10�8％。2005年第1季度開始進入一個比較明顯的下行週期，2006年第4季度到達谷底，該季度房價相對上年同期僅上漲5�3％。此後又進入一個上行週期——也就是本輪上升週期。從2008年第1季度價格指數來看，我國房地產價指數正處在一個歷史高位，達到11％，因此下一步的房價變化至關重要——很有可能像2005年那樣進入下行週期。但就如股價的漲跌一樣——歷史常常不會重演，因此僅僅基於歷史價格進行推測往往並不準確。下面我們來分析影響房價的其他因素是如何變化的，並以此為基礎推測下一步房價的走勢。

圖5…122000年3月份以來全國房地產價格指數（分季度）

說明：上年同期為100。

資料來源：國家統計年鑑。

2�中國房市供求關係分析

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往年供求關係的變化

房地產的供應量通常可以用竣工面積來衡量，需求量可以用銷售面積來衡量。而供需狀況可以用兩者的比值來衡量，也就是供需比。請看圖5…13，這是全國商品房的供應量和需求量。可以發現，房地產供應量的增幅遠低於需求量，並且從2005年開始竣工面積開始小於銷售面積，致使中國房地產市場的供需比在2005年曆史性地開始小於1，雖然在2006年略有回撥，然而2007年進一步下落到0�84。

中國房市未來供應量分析

施工面積和新開工面積直接決定了未來2～3年進入市場的商品房數量，因此透過分析施工面積和新開工面積增長率可以預測未來房市的供給量。考慮到我國商品房銷售中以預售為主，因此新開工面積的預示能力可能更強。請看圖5…14，2001～2005年新開工面積增長率基本與2003～2007年竣工面積增長率的變化趨勢一致。

圖5…13各年全國商品房供需狀況比較

資料來源：歷年國家統計年鑑。

圖5…14全國商品房施工面積和新開工面積增長率（％）

資料來源：中經網產業資料庫。

從圖5…14我們還能發現，無論施工面積還是新開工面積，在2005～2007年都有明顯的上升趨勢。而且新開工面積在2005～2007年增長勢頭非常強勁，預示2007年到2009年中國房地產商市場的供應量將比較充足。考慮到從2007年底開始，中國房地產市場銷售量大幅下跌——這一點我們將在後面詳細討論——因此未來2～3年中國商品房的供需比會上升，這在很大程度上能減緩房價的增速。

第五章　中國房價的決定因素和走勢（3）

但需要說明的是，市場交易是買

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