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序 言

——以“次貸危機”為明鏡，知“中國房市”之興替

公元2008年4月，大洋彼岸的美國，第二大次級抵押貸款公司新世紀金融宣佈破產，拉開了次貸危機的大幕。在直接導致世界各國股市暴跌之後，次貸危機對全球金融市場的影響幾度升級，直至拖累美國實體經濟陷入衰退。追本溯源，美國房地產市場泡沫的破裂是美國次貸危機的導火索，而與次級按揭相關的各種金融衍生品的泛濫是其深層次原因。

大洋這邊的中國，關於中國房地產泡沫和房地產價格走勢的爭論，正借次貸危機之勢，變得空前激烈。一夜之間，高官、學者、百姓似乎都在討論房地產的話題。遺憾的是究竟誰是誰非，恐怕只有歷史才能做出真正準確的回答。但有一點是不爭的事實——當前中國房地產市場所表現出的特徵與次貸危機爆發前夕的美國有驚人的相似之處，如“房地產銷售量強勁增長之後開始放緩”、“住房貸款利率維持在歷史高位”、“房價收入比居高不下”、“部分地區的房價開始下跌”。很多人開始疾呼：中國房地產價格將下跌，並將重蹈美國覆轍，導致所謂“中國版次貸危機”。這是危言聳聽，還是忠言逆耳？　中國房價將走向何方？哪些城市的房價最有可能下跌？哪些城市存在的房地產泡沫更多？房地產企業、購房者、政府應從次貸危機中吸取什麼教訓？

美國次貸危機已經引發為金融危機，並可能席捲全球。2008年9月15日雷曼兄弟控股公司（LEH）宣佈破產，成為美國曆史上最大的破產案，債務高達6000多億美元，其市值在1年內從最高455億美元降到2億美元，453億美元的財富轉瞬間灰飛煙滅。同一時期，中國房地產龍頭萬科集團在南京、上海、杭州、無錫等長三角地區率先開始降價銷售，最低折扣達到七五折，成為第一個敢於公開擠壓中國房地產泡沫的勇士。

在這樣一個特殊的歷史時期，準確把握中國房地產市場的發展方向，並果斷採取措施調整對策，對於保持經濟持續健康發展，提高居民的財產性收入，維護房地產市場的繁榮具有重要意義。

“以銅為鏡，可以正衣冠；以古為鏡，可以知興替”。美國21世紀初的這次房地產市場動盪及其所引發的次貸危機，無疑將為美國乃至世界歷史留下濃重的一筆。《次貸危機與房地產泡沫》這本書深入淺出地剖析了美國次貸危機的成因和本質，並對中國35個大中城市房地產市場的泡沫程度、歷史價格走勢、未來上漲趨勢進行了科學的分析和預測，並就如何防範“中國版次貸危機”給出了切實可行的建議，為我們“知”中國房市之“興替”提供了很好的思路和借鑑，是一本難得的“科學精神＋通俗語言”的讀物，非常值得一看！

第一章　揭秘次級債券（1）

初次瞭解美國次貸危機時，中國老百姓往往產生種種困惑——在美國這樣一個金融業發達和成熟的市場上，為什麼會允許金融機構向沒有“正常信貸能力”（無抵押品、沒有連帶保證、甚至支付不了一定首付）的消費者提供購房的信用貸款？為什麼會有這麼多的銀行、共同基金、對沖基金，甚至包括外國的中央銀行和金融機構（包括中國的銀行）願意持有這種“次級貸款”做成的“次級債券”？本章將為您解開這些謎團。

人們在討論這場席捲全球的次貸風暴時，經常涉及一些新名詞，包括次級抵押貸款、MBS、ABS、CDO等，那麼究竟什麼是MBS，ABS和CDO呢？這要從次級按揭貸款說起。

一、什麼是次級按揭貸款

1。按揭貸款的分類

次級貸款準確來講應該叫“次級按揭貸款”（subprime　mortgage）。

“按揭”一詞由中國香港傳入，是英語“mortgage”的粵語音譯，指住房等標的資產的購買者——即按揭人在支付首期規定的款項後，由貸款銀行或其他金融機構——即按揭受益人代其支付其餘款項，並將所購房產的產權抵押給該按揭受益人作為償還貸款履行擔保的行為。按揭貸款的重要特徵是標的資產發生了所有權的轉移，即按揭人償還完負債之前，標的資產的所有權歸按揭受益人所有，按揭人還清本息後，標的資產的所有權歸按揭人所有。

可以看出，美國的按揭貸款與中國老百姓所熟悉的住房抵押貸款是類似的。美國的房屋按揭貸款通常根據客戶信用質量被分為三類：

★優級按揭貸款（prime　mortgage）

★超A按揭貸款（Alternat

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