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富爸爸的基礎財務知識

財務知識第一課：一樣東西到底是資產還是負債，是由當時的現金流向決定的。換句話說，　即使你的不動產經紀人認為它是資產，也並不意味著它真的就是資產。　下圖是資產的現金流向圖。富爸爸是這樣給資產下定義的：能把錢放入你口袋裡的東西就是　資產。　下圖則是一張負債的現金流向圖。富爸爸同樣也給負債下了一個定義：從你口袋裡拿走錢的　東西就是負債。

一個疑點

富爸爸曾對我說過：“人們之所以會產生疑惑，是因為當前通行的會計方法使我們把資產和　負債都列於資產的名下。”然後，他畫了一張圖對這句話作了一番解釋，接著說：“這就是人們　產生疑惑的原因。”

他說：“根據圖上顯示，我們可以得知，為得到一份價值10　萬美元的不動產，某人預付2　萬元　現金，並取得8　萬元的房屋抵押貸款。你如何判定這棟房子是資產還是負債？是不是因為它被列於　資產項下，我們就可以把它叫作資產呢？”

答案當然是否定的。如果你想得到真正的答案，就要求助於損益表。　接著，富爸爸又畫了一幅圖，說：“透過這幅圖，我們可以判定這所房子的確是負債，因為　這個人在這所房子上只有支出，而沒有獲得任何的收入。”

把負債轉化為資產

接著富爸爸在圖上加了一行字，然後說道：“出租不動產收入和出租不動產淨收入之間，其　關鍵區別就在這個‘淨’字上。財務報表上這樣一個變動就把房子由負債轉化成了資產。”　理解了這一概念之後，富爸爸又增加了一些資料，以便我明白得更透徹：“假設和房子有關

的所有支出，包括抵押貸款、不動產稅、保險費、水電費以及維修保養費總計為100O　美元，你的　租戶每月支付你1200　美元的房租，那麼你現在每月就有200　美元的淨出租財產收入。這就是資產，因為這所房子正不斷地往你的錢包裡送錢。如果你的支出保持不變，月租金只收到8O0　元，你就會　損失20O　美元，這時資產就變成了負債。因此，即使你有出租財產收入，你所認為的資產也依然可　能是債務。也許有人會問，如果將來我把這所房子高價出售，它是否會成為資產，這種情況可能　會出現，但只會發生在將來的某個時候。其實不像人們普遍認為的那樣，房價偶爾也會下跌。有　句話說得好“小雞還沒有孵出之前是不能算數的”，這才是理財投資的明智之舉。

政府修改法規

毫不誇張地說，自從1986　年的《稅制改革法案》出臺以來，不動產行業已經損失了幾億。如　此多的投機商們損失慘重，因為他們願意出高價購買不動產，並且他們錯誤地認為地價會一直上　漲；即使不這樣，政府也會對他們的被動不動產損失進行稅收減免。換句話說，他們認為，政府　會縮減出租財產收入和出租財產支出之間的差距。然而事實正像他們所看到的那樣，有人把法規　給修改了。稅法修改後，股票市場下跌，銀行儲蓄和貸款被攪亂。1987年到1995　年期間，財富發　生了巨大的轉移。資產從位於S　象限的人群，即高收入職業者，如醫生、律師、會計師、工程師以　及建築師等人群流向了I　象限的投資者。只是一次稅法的修改，就造成了數以萬計的人離開不動產　市場，轉而進入股票市場等證券資產市場。財富從一個象限的轉移到另一個象限有可能很快再次　發生嗎？會是證券資產代替不動產嗎？只有時間才能告訴你答案，然而歷史常常會重演。當歷史　重演的時候，就會有一些人損失，另一些人則會受益。

如今，在澳大利亞，政府法律仍舊允許投資者“消極地”對不動產進行投資。也就是說，政　府鼓勵投資者在他們的不動產出租上損失一點錢，而投資者由此得到的好處是，有可能獲得政府　給予的稅收減免權。美國直到1986　年也在使用這樣的稅收政策。當我在澳大利亞談及投資的時候，我提醒他們政府有可能會修改法律，就像美國政府所做的那樣，當時反對這個觀點的聲音不絕於　耳。每當聽到一些諸如“政府不會修改法律”的輿論，我只能搖頭。他們只是沒看到法律更改後，美國數以萬計的投資者的痛苦，我有幾個朋友當時不得不宣告破產。他們為之辛苦奮鬥了幾年甚　至幾十年才獲得的財富，也隨之付諸

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