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說完，我買了單就走。　李自為在停車場很不解地問我：“天總，你怎麼改性了，今天明明可以到口的肉怎麼不吃啊？”

我笑了笑：“你小子懂什麼，這是戰略戰術的問題。再說，要不是你要看電影，我能這麼早走嗎？”我這是一個甜棗。　李自為一看錶，哎了一聲，開車便走。　我望著他的車燈消失在燦爛的車河之中，輕輕嘆口氣，打了個電話給王巍巍，說我現在就過去。

作者：天佑中華A　回覆日期：2008…7…18　16：34：31

第三十三章

很多人都認為開發商都是些藉著政策發不義之財的奸商，可是，事實上，開發商在全國性的房價上漲風潮中一直處於一個很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風險來面對一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝；另一方面，還要忍受著消費者的各種指責，當著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產專案時，除了地價，我們要交六十四項行政性收費。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說，如果這些收費減少一半，中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費用，開發商必須想方設法拉關係走後門。我一直認為房價過高最大的問題，在於開發商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔。而國家對房屋價格的控制事實上是加大了稅收，但是高稅收最後轉嫁到了購房者身上。中國最大的房地產商是誰？各級政府，它們利用手裡的土地批租，然後再向房地產商收取各種名目繁多的費用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產商和購房者收稅。房地產商有風險，可是，各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產也是風險投資專案，只是和股票等玩意相比，它不會一夜之間讓你血本無歸而已。

作為一個房地產開發商，我真希望中國各級政府的官員不要自從資料去分析GDP的增加，而是從當地普通家庭的年收入和當地的房價的比例去看。我一直想問他們一句話，你們政府認為用一個普通家庭20…30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，首付掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒有什麼積蓄，這是哪個國家能幹出來的事情？可是這奇妙的事情就發生在社會主義的中國。房產只是眾多產業中的一個，但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當然與開發商有直接關係，可是，那更多的是一種無奈。提高房價，使他們為了抵禦政策風險和市場風險不得不做的自我保護。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動資金的，沒有流動資金，再大的企業也無法運作。所以對於開發商來說，他們更關注的是現金流，房子漲了當然好，可以賺得額外的利潤，但是，你要明白一個樓盤的銷售時間越長，對開發商本身越不利，只有傻瓜才會捂盤惜售，那要捂到什麼時候才是個頭？企業及時套現才是正路。開發商必須遵循生意規則，你如果硬要開發商要有良心，不能漲價，那我要說，這話你跟中國政府說最好。誰控制了土地，誰就控制了房價。所以，中國的房價不是控制在開發商手裡而是控制在政府手裡的，只是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要鉅額資金的，就像生意人所說的壓貨，你能壓多少貨？賣幾十年？對有實力的房地產開發商來說，適當壓一兩塊土地，保證公司開發的延續性，節約運營成本是完全必要的，壓多了，誰有那麼大的資金？有這個能力的只有政府！

房地產行業的大部分利潤都被收到政府的口袋去了，尤其是在現在以拍賣拿地的現狀下更是如此。說個最簡單的，某城市的地王，44億的標價，土地面積1。3709萬平方米，容積率4。8，總建築面積6。58萬平方米，樓面價就是6萬多。也就是說，房子還沒建，政府就已經揣到自己口袋這麼多錢了。國土局為什麼那麼容易出貪官，受賄原因全是那紅線內外一米，或者容積率那零點幾的小數！很多朋友都以為，開發商是想咋建就咋建，可是事實根本不是那麼回事，國家政策在那裡呢，土地競拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價是樓價構成中的一個主要因素，它的高低決定了房地產市場的走向。所以，一道政府搞房地產市場所謂的宏觀調控我就發笑，他們不是少收點地價，而是加稅，你說，這不是更加推動房價高企嗎？

經常有朋友問我，一個平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個專案，建築成本大概在1850…2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎；裝飾部

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