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J…REITs受益或投資憑證及其發行的其他問題必須遵守有關J…REIT憑證上市的特別要求，這些要求包括不動產投資的比率、收益型不動產投資比率等。另外，發行人必須是投資信託協會的成員，必須及時披露重要資訊，並制定相關經營、財務和內控制度。當東京證券交易所收到上市申請後，將對申請公司進行稽核。如果東京證券交易所認為申請公司符合上市標準，它將向金融廳提交J…REITs上市計劃。

（1）REITs管理的資產要求。管理的房地產資產佔總資產的比例至少為75％；資產限於房地產、現金或具有高度流動性的現金等價物；至少50％的資產必須產生收益，並且在1年內不會出售。

（2）財務要求。淨資產至少為10億日元；總資產至少為50億日元；每交易單位的淨資產至少為5萬日元。

（3）股權結構。上市股份不少於4000股；至少有1000位股東/投資者。大股東持有受益或投資憑證不得超過總額的75％。

3．資訊披露要求

J…REITs的資訊披露義務與股份公司類似，涉及投資公司（發行人）及其管理資產的資訊（見表5。5）。

表5。5　J…REITs的資訊披露要求

4．東京交易所REITs市場交易、結算及市場資訊

J…REITs上市交易的規則基本上與股票交易規則相同。市價委託與限價委託並存；最小報價單位（tick　size）和每日限價按照市價確定。跟股票一樣，J…REITs在上市首日開盤價未確定前，無漲跌幅限制。等開盤價確定後，再決定漲跌幅。每日漲跌幅限制按照J…REITs前一日收盤價確定。基本交易單位為1單位。

市場資訊所披露的市場資訊包括成交價、成交量、成交額、成交量加權平均成交價以及三個最佳買賣價格。報紙上會刊登成交量、開盤價、最高價、最低價和收盤價。J…REITs的下單與股票相同，可以直接或者透過因特網間接向證券公司進行委託。與股票一樣，J…REITs的清算按照交易種類（一般交易、現金交易和發行時交易）分別處理。目前J…REITs股份交易在T＋3日由日本證券託管中心以賬戶劃撥方式處理。股利分配給股權登記日投資憑證持有人。J…REITs現在不允許保證金交易和融資交易。

5．收費和納稅規定

投資者投資於J…REITs的費用主要包括以下三個方面。

（1）開戶和購買J…REITs受益（投資）憑證的費用。投資者必須在證券公司開戶才能購買和交易J…REITs受益（投資）憑證，需要支付開戶費用和佣金。

（2）投資人在收股息時必須扣繳所得稅。股利金額在10萬日元以下，稅率為20％（合併申報）；10萬日元以上50萬日元以下為20％（合併申報）或35％（分別申報）；50萬日元以上為20％（合併申報）。

（3）出售J…REITs受益憑證。投資者出售J…REITs受益憑證所得收益，就以下兩種方案擇一納稅：（1）按售價的1。05％扣稅；（2）按申報的資本利得（買賣差價）的26％納稅。

6．日本證券交易所上市J…REITs

到2003年底，在日本證券交易所上市的J…REITs總市值約為70億美元。東京證券交易所於2003年4月1日推出了“東京證券交易所REIT指數”。該指數是市值加權指數，與東京證券價格指數的計算方法一致。

二、新加坡房地產投資信託

1998年7月，新加坡證券交易所稽核委員會提出了一系列進一步發展資本市場的建議，其中之一就是設立上市財產信託（listed　property　trusts），即房地產投資信託（S…REITs），旨在增加市場投資品種和促進房地產市場的發展。新加坡金融管理局採納了該建議，並於1999年5月頒佈了《財產信託指引》，並在2000年11月進行了更新。按照法律規定，S…REITs可以公司法人或者信託兩種形式設立。

表5。6　新加坡S…REITs的兩種形式

1．S…REIT的典型結構

S…REIT的典型結構如圖5。9所示。S…REIT向投資者發行信託單位，然後用所融資金購買房地產或者相關資產（例如房地產抵押貸款支援證券）。S…REIT沒有獨立的法人資格，因此必須聘任信託

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