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貸支援的債券和其他衍生品為房市擴張提供了充裕的資金。根據美聯儲和房利美（Fannie

Mae）的統計，目前約有2/3的住房貸款經過資產證券化處理成為債券，而在1990年該比例僅

為40％。截至2007年上半年，美國住房貸款餘額共計10萬億美元，住房貸款證券化產品餘額已

達6萬億美元。經過投資銀行再包裝發行的與住房貸款相關的衍生產品規模則難以精確計算。

另外，住房貸款支援的商業票據餘額約佔資產支援的商業票據的25％，共約2　500億美元。

住房貸款的證券化鏈條複雜，極易滋生風險。首先，金融機構大量購入住房貸款。其次，金

融機構將這些住房貸款的很大部分進行證券化，透過設立特殊目的實體，將住房貸款證券化

產品轉移出自身資產負債表。第三，投資銀行承銷住房貸款證券化產品，透過估價模型計算

不同貸款的風險，按照不同的風險打包，編寫說明書，以不同的風險類別對應不同的收益率

，推銷給不同風險偏好的機構投資者。最後，機構投資者根據自身風險和收益的需要購買住

房貸款證券化產品。

對銀行來說，衍生產品分散了風險，增加了融資渠道，降低了融資成本，與此同時，也將風

險擴散到了證券、保險、各類投資人、其他國家等。發行證券化產品的機構有時還主動或被

迫保留了部分風險最高的產品。

由於構建過程複雜，涉及多方主體，除了一般證券具有的風險（如利率風險、匯率風險、流

動性風險、主體信用風險等），由於信用鏈的加長和特殊的結構性特點，結構性融資產品還

具有特有的風險，主要有信用風險（債務人對資產池償付的拖欠等導致資產池信用級別降低

的風險）、提前支付風險、資金不匹配風險（即資產池所產生的現金流與證券償付所要求的

現金流在利率、貨幣種類等方面不匹配）等。

在這個鏈條中，房利美和房迪美是實現風險定價和轉移的關鍵環節。房利美於1938年由美國

聯邦政府創立，是為了幫助解決由於經濟大蕭條而引起的住房融資問題。最初，房利美被允

許從貸款者手中購買聯邦住宅管理局和退伍軍人管理局的貸款。1968年，聯邦政府將房利美

分割成兩個機構，即現在的房利美和吉利美。同時，國會重新頒佈法令，批准房利美成為一

傢俬有公司，建立不由聯邦宅房管理局和退伍軍人管理局擔保的傳統抵押貸款的二級市場。

房迪美成立於1970年，最初是一家政府特許的由12家聯邦住房貸款銀行和加入聯邦保險的儲

蓄機構擁有的公司。1989年，作為《金融機構改革恢復和實施法案》的一部分，房迪美成為

一家非常類似於房利美的私有公司。

目前，房利美和房迪美均在紐約證券交易所上市，不直接向購房者發放貸款，而是作為中間

人購買其他貸款機構提供的住房抵押貸款或是提供信貸擔保服務，幫助當地銀行和儲蓄機構

遠離貸款風險，按照市場化運作且自負盈虧。

由於房利美和房迪美由國會批准設立，接受聯邦住房企業監管辦公室（Office　of　Federal

Housing　Enterprise

Oversight）監管，因此被認為是政府擔保企業。市場投資者普遍相信，如果政府擔保企業經

營出現問題，美國政府絕不會坐視不管。因此，房利美和房迪美能夠以較高的信用等級、較

低的利率在金融市場大量融資，然後再利用融來的資金大量購買包括住房貸款支援債券（MBS

）在內的較高收益資產來獲取利潤。目前，兩公司的債務和擔保約為萬億美元，已經超過

美國國債萬億美元的規模。

房利美和房迪美持有或擔保的房貸資產佔美房貸市場總值的40％。房迪美髮言人表示，房迪美

的整個資產組合對其為美國住房融資體系提供流動性、穩定性和負擔能力的使命至關重要，

其中2/3以上直接用於支援增加可負擔住宅的職責。吉利美作為由住房和城市發展部全資擁有

的一家美

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